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ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS Volver al Blog

04/10/2016

        En los últimos meses recibimos diversas consultas en relación a los alquileres vacacionales. No sólo sobre los problemas que conlleva su inscripción en el Registro de viviendas con fines turísticos de la Junta de Andalucía, especialmente en cuanto al requisito de disponer de licencia de primera ocupación;, sino en cuanto a las obligaciones fiscales del arrendador relativas a los ingresos obtenidos por las rentas de estas viviendas cuando el contribuyente es no residente.


¿Cuáles son los requisitos de las viviendas con fines turísticos?

Los requisitos de las viviendas con fines turísticos son fácilmente alcanzables y quedan definidos en el  Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de las viviendas con fines turísticos, y son:

         a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
     b) Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
         c) Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
     d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento  comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito. Se concede un período de adaptación de un año para este requisito hasta el 11/05/2017.
          e) Botiquín de primeros auxilios.
        f) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
       g) Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
          h) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
          i) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.
       j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
         k) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
         l) Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.


¿Cuáles son mis obligaciones fiscales como arrendador no residente?

Hay que tener en cuenta que además de realizar la declaración anual, por la que se practicará la autoliquidación tributaria por los días que no ha estado arrendada la vivienda, hay que practicar declaraciones trimestrales por los ingresos del arrendamiento durante el trimestre.

¿Qué información se necesita para elaborar la declaración trimestral?
       - Copia del título de propiedad de la vivienda y recibo de IBI donde conste la referencia catastral.
       - Copia del pasaporte y NIE del propietario.
       - Nombre de los arrendatarios y NIE (si tienen).
       - Periodos de alquiler: días que está alquilado e importes cobrados por cada periodo.
       - Gastos Anuales y los específicos de cada arrendamiento.
       - Número de cuenta corriente del propietario para domiciliar el impuesto.


¿Qué gastos son deducibles?
Todos los relacionados con el alquiler, es decir:
       - Todo tipo de suministros: agua, electricidad, gas, internet…
       - Los tributos urbanos (IBI - Tasa de Basura) y las cuotas de la comunidad.
     - Los intereses del préstamo hipotecario por el que compraron la vivienda (en caso que tengan préstamo).
       - Los gastos por servicios de limpieza de la vivienda.
      - Los gastos relacionados con agencias inmobiliarias o portales de alquiler que hayan tenido para alquilar su vivienda.
       - El seguro de la vivienda.
     - Amortización de la vivienda: 3% del precio de compra o valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
     - En caso de reparación o sustitución de electrodomésticos o de cualquier mobiliario de la casa: también es deducible un 10% anual de amortización anual.


Lamentablemente en ningún caso son deducibles las MEJORAS que se hagan en la vivienda


¿Plazo de presentación?
Hasta el día 15 del mes siguiente a la finalización del trimestre.


¿Cuál es el tipo de gravamen?

El tipo de gravamen para el ejercicio 2015 es el 19,50 % (para residentes UE, Islandia y Noruega) y 24,00% (para el resto). Para la declaración anual de 2016, que se realizará en 2017, los porcentajes son 19% y 24%, respectivamente.


¿Está sujeto el arrendamiento a IVA?

        Por último no podemos olvidar que según el apartado 23º del artículo 20 de la Ley de IVA, la “constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que recaigan sobre edificaciones destinadas a viviendas” están exentos de IVA. Por lo tanto, el simple y mero arrendamiento de las viviendas de uso turístico quedaría, en principio, exento de IVA.


       Sin embargo el artículo 20.1.23ºb, en su apartado e) de la Ley del IVA establece que esta exención no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza diaria, lavado de ropa u otros análogos. Es decir, en estos casos el arrendador tiene la obligación de repercutir el tipo correspondiente de IVA al arrendatario, quién recibirá una factura con el IVA desglosado.



Pedro Fernández.